Введение в действие в 2005 году Жилищного кодекса РФ стимулировало развитие рынка жилья, входящего в состав имущества многоквартирного дома (МКД). В свою очередь, эти процессы породили проблему множественности собственников в рамках одного МКД, что фактически относится ко всему эксплуатируемому жилому фонду. Проблема усугубилась активным переводом части жилого фонда, расположенного на центральных улицах городов и посёлков, в нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования. 

В отличие от принятого в мировом сообществе правила для объектов жилой недвижимости "один объект - один владелец", в нашей стране сформировалась новая форма - множественность владельцев имущества МКД. Последствия сложившегося положения выражаются не только в разности интересов собственников, но и в игнорировании их большей частью важности вопросов совместного эффективного управления имуществом. Особенно это касается представителей молодого поколения, которые не понимают, что с этим делать, а зачастую и не желают что-либо с этим делать. Как нам кажется, причин здесь несколько:

1. Многим жильцам в собственность квартиры достались в результате приватизации: складывается ошибочное мнение, что раз имущество получено на бесплатной основе, то и дальше кто-то будет за них решать возникающие проблемы эксплуатации дома.

2. Большую роль играет так называемый "правовой нигилизм" в отношении осознания статуса собственника МКД. Слабое знание и неправильная трактовка нормативно-правовых положений, регулирующих отношения собственников МКД, привело к тому, что, по сути, у них отсутствует чувство собственника другого отличного от квартиры общедомового имущества (подвал, крыша, лестница и др.). 

3. Многие собственники квартир в МКД до сих пор не знают и не интересуются, что происходит с землёй, на которой расположен дом. Для многих открытие, что вопросами разграничения и оформления придомовой территории также необходимо заниматься.

Формирование и дальнейшее развитие института "эффективного собственника" имущества МКД - единственный путь устранения выявленных проблем.

Собственники жилых помещений в МКД несут бремя содержания и общедомового имущества. В МКД им принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК). При этом доля собственника помещения в этом доме в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Однако собственники помещений МКД выделить свою долю в натуральной форме из этой общей собственности не имеют права, так как им принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. 

При купле-продаже квартиры доля нового собственника квартиры в праве общей собственности на объекты общего пользования в МКД будет соответствовать доле предшествующего собственника.

Правоотношения между собственниками помещений в МКД относительно общедомового имущества регулируются гражданским и жилищным законодательством.

Так, от воли собственников МКД зависит выбор формы накопления средств на проведение капитального ремонта домов, которые осуществляются в нашем регионе в соответствии с №43-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области". По своей сути могут быть приняты фактически противоположенные управленческие решения - сами собственники имущества МКД занимаются вопросами капитального ремонта или перекладывают это бремя на плечи регионального оператора.

Таким образом, эффективный собственник: принимает участие в общих собраниях, интересуется состоянием имущества дома, участвует в планировании мероприятий, связанных с обслуживанием общедомового имущества, повышает уровень своей компетентности в сфере ЖКХ, изучает новые передовые технологии в сфере управления МКД.